Londoner Hauspreise in fünf Charts erklärt
Der Wert der Eigenheime in der Hauptstadt sinkt nach Jahren des jährlichen Wachstums
Dan Kitwood/Getty Images
Hauspreise in London im Juni um 0,6% gefallen , so das britische Statistikamt ONS. Es klingt vielleicht nicht nach viel, folgt aber Jahren, in denen die Preise zwischen Ende 2009 und Ende 2017 um durchschnittlich 7,5% im Jahresdurchschnitt gestiegen sind.
Die Preise sind seit Ende 2017 weitgehend unverändert, nach Jahren, in denen London die Hauptstütze des britischen Wohnungsmarktes war. Über die Auswirkungen des Brexits auf den Londoner Immobilienmarkt wurde viel spekuliert, aber es gibt noch wenige Daten, die dies belegen. Wir sehen, dass eine Reihe von Faktoren am Werk waren, die zu einer Abschwächung der Preise geführt haben, von denen einige jedoch nationalen Charakter haben – insbesondere geringes Realeinkommenswachstum – und einige lokalere, einschließlich zusätzlicher interner Migrationsströme aus London.
Da die Londoner Preise im Vergleich zum Rest des Südostens gestiegen sind, hätten wir zudem erwartet, dass der Londoner Markt schon früher nachgelassen hat. Wenn ja, könnten die jüngsten Veränderungen einfach eine Aufhebung der Überbewertung der letzten Jahre sein. Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass die Preise in London mit einem Durchschnittspreis von 475.000 £ nach wie vor sehr hoch sind.
Unten sind fünf Diagramme, die erklären, was vor sich geht.
1. Der Welleneffekt
In aufeinanderfolgenden Zyklen seit den frühen 1970er Jahren hat das Vereinigte Königreich ein Phänomen erlebt, das als Ripple-Effekt bekannt ist. In Wirtschaftsbooms sind die Hauspreise zunächst in London und im Südosten gestiegen, dann haben die anderen Regionen im Laufe der Zeit nach und nach aufgeholt. London hat immer die Nase vorn, aber der prozentuale Unterschied ist in der Regel nicht größer geworden.
Wie die obige Grafik zeigt, waren die Preise in London im Durchschnitt etwa doppelt so hoch wie im Norden (hier vertreten durch Yorkshire und Humberside, die als Vergleich herangezogen werden, da sich die regionalen Grenzen im Laufe der Zeit nicht geändert haben). Die Ausnahme von den relativen Veränderungen ist der Zeitraum seit Mitte der 1990er Jahre, in dem historische Positionen noch restauriert werden müssen.
2. Einkommenswachstum
Veränderungen der regionalen Preise werden stark von nationalen Faktoren beeinflusst, darunter das niedrige Zinsniveau und das Wachstum der Realeinkommen. Wir wissen, dass die Realeinkommen einen starken Einfluss auf die Immobilienpreise haben. Als Faustregel gilt, dass ein Anstieg des Realeinkommens um 1 % zu einem Anstieg der realen Immobilienpreise um 2 % führt, da sich die Haushalte mehr leisten können. Daher weisen die Immobilienpreise in der Regel über den Zyklus hinweg eine höhere Volatilität auf als die Einkommen.
Besonders auffällig ist, dass das Office for Budget Responsibility (OBR), die unabhängige Finanzaufsicht des Vereinigten Königreichs, seine nationalen Hauspreisprognosen reduziert hat, da eine schwächere Produktivität zu einem geringeren Realeinkommenswachstum führt. Im März 2016 erwartete der OBR beispielsweise einen Anstieg der nominalen Hauspreise um 4,7% im Jahr 2019; bis März 2018 dies wurde auf 2,7 % nach unten revidiert .
3. Angebot, Nachfrage und regionale Muster
Ein schwaches Einkommenswachstum erklärt, warum London in einem schwächeren nationalen Wohnungsumfeld operiert, aber es erklärt nicht das regionale Preismuster. Auch eine höhere Nachfrage in London, Angebotsengpässe und Binnenmigrationsmuster spielen eine Rolle.
Dabei hilft ein genauerer Blick auf den Südosten – also das innere London im Verhältnis zum äußeren London und relativ zum Südosten insgesamt. Das entscheidende Merkmal ist, dass wir jetzt Gebiete betrachten, die physisch nicht sehr weit voneinander entfernt sind, und wir wissen, dass die meisten Umzüge über sehr kurze Distanzen stattfinden – gemäß der 2014-15 Englische Wohnungserhebung , 74 % der Umzugsunternehmen, bei denen der Haushaltsvorstand jünger als 55 Jahre war, zogen um weniger als zehn Meilen um und 24 % zogen um weniger als eine Meile um.
London hat lange Zeit mehr Menschen die Stadt verlassen als sie betreten. Während es die Jungen anzieht, verliert London die etwas älteren Altersgruppen. Dieser Verlust war bis 2009 stark rückläufig, beschleunigte sich dann aber insbesondere in den Jahren 2016 und 2017 wieder auf über 100.000 Personen.
Dieses Muster stimmt weitgehend mit dem beobachteten Verlauf der Immobilienpreise überein. Da ein hoher Anteil der Menschen, die London verlassen, in den Südosten geht, erwarten wir in den letzten zwei Jahren einen Rückgang des Verhältnisses der Hauspreise in London im Vergleich zum Südosten, und dies scheint der Fall zu sein.
4. Konsistente Eigenschaftstypen
Die relativen Preise für verschiedene Immobilienarten (Einfamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser und Wohnungen) sind in ähnlicher Weise gestiegen und gefallen, wobei es natürlich auch absolute Preisunterschiede gibt. So wie Haushalte zwischen Standorten umziehen können, können sie zwischen Immobilienarten substituieren, was zu ähnlichen Preisbewegungen führt.
Daher konzentriert sich die nächste Grafik auf die Unterschiede zwischen den Preisen von Reihenhäusern in Innen- und Außenbezirk Londons. Sie weisen darauf hin, dass es in der Innenstadt von London in letzter Zeit zu relativen Preisrückgängen gekommen ist, was wiederum darauf hindeutet, dass Haushalte aus den teureren Innenstädten wegziehen.
5. Renditeliegenschaften
Dennoch sind Migrationsströme nicht die ganze Geschichte. Auch die relativen Preise sind nicht mit Angebotsengpässen zu erklären – auch der Südosten leidet unter Engpässen. Eine weitere Erklärung liegt jedoch im monetären Umfeld und dem besonders niedrigen Zinsniveau.
Das Wohnen in London wird stark von seiner Rolle als Investitions- und Konsumgut beeinflusst. Die Anlagemotive für den Wohnungskauf sind auch in anderen Gebieten wichtig, aber London weist wohl besondere Merkmale auf, und die Preise in London reagieren stärker auf Zinsänderungen als anderswo. Es besteht daher die Möglichkeit, dass London bei einem allmählichen Anstieg der Zinssätze stärker betroffen sein wird als andere Regionen und einige der historischen Muster aus der ersten Grafik wiederhergestellt werden.
Bei allem Gerede über fallende Immobilienpreise sollten wir jedoch bedenken, dass der durchschnittliche Preis sogar für eine Wohnung in London bei immer noch weit über 400.000 £ . Im Vergleich dazu liegt der Durchschnittspreis einer Wohnung im Südosten eher bei 200.000 £ – und selbst dies übersteigt die Ressourcen der meisten potenziellen Erstkäufer ohne nennenswerte zusätzliche Unterstützung. Daher ist es unwahrscheinlich, dass die Preisrückgänge, die wir beobachten, für Erstkäufer von nennenswerten Vorteilen sein werden. Zumindest in der bisherigen Größenordnung bedeutet der Rückgang lediglich bescheidene Kapitalverluste für die bestehenden Eigentümer. Durch Geoff Meen , Professor für Angewandte Volkswirtschaftslehre an der Universität Reading
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