Die Vor- und Nachteile von Help to Buy: Lohnt es sich?
Neue Zahlen zeigen, dass Menschen, die das Programm in Anspruch genommen haben, mehr für ihr Eigenheim bezahlen
Dan Kitwood/Getty Images
Menschen, die das Help-to-Buy-Programm der Regierung nutzen, zahlen nach neuen Zahlen fast 10 % mehr für ihr Eigenheim.
Die von reallymoving.com zusammengestellten Daten zeigen, dass diejenigen, die das Programm nutzten, um Erstkäufern beim Einstieg in die Wohnungsleiter zu helfen, im vergangenen Jahr durchschnittlich 278.000 £ bezahlt haben, verglichen mit 257.000 £ für Käufer, die dies nicht getan haben.
Dies kommt zusätzlich zu einer Prämie von 16 % für neue Wohnungen gegenüber gleichwertigen älteren Wohnungen, Die Zeiten berichtet.
Die Zahlen von mehr als 70.000 Erstkäufern werden Befürchtungen aufkommen lassen, dass das Geld der Steuerzahler eine Blase bildet, die eine Generation von Hausbesitzern in negativem Eigenkapital zurücklassen könnte, heißt es in der Zeitung.
Rob Houghton, CEO von reallymoving.com, sagt, dass die Begünstigten des Programms beim Verkauf ihrer Immobilie Schwierigkeiten haben könnten, da sie Schwierigkeiten haben, mit neuen Häusern in der Nähe zu konkurrieren, die Kaufhilfe anbieten.
Das 2013 eingerichtete Programm zur staatlichen Unterstützung von Käufern mit knappen Kassen wurde kritisiert dafür, dass sie die Immobilienpreise in die Höhe treibt und denen nicht geholfen wird, die es am dringendsten brauchen.
Anfang dieses Jahres veröffentlichte Zahlen zeigten, dass das Programm zunehmend Gutverdienern zugute kommt, was zu einer Abschaffung des Programms führte.
Unter Hinweis auf den Anstieg der Neubaupreise seit 2013 empfahl der Think Tank der Resolution Foundation, die Kaufhilfe abzuschaffen oder zumindest eine Einkommensobergrenze für die Haushalte festzulegen, um sicherzustellen, dass das Geld der Steuerzahler nicht zur Finanzierung vermögender Käufer oder bestehender Immobilienbesitzer verwendet wird.
Help to Buy scheint bei seiner Einführung einen nützlichen Zweck erfüllt zu haben – das Vertrauen der Bauherren wieder herzustellen und eine Belebung des Wohnungsbaus zu fördern, wurde im Mai abgeschlossen, aber seine Wirkung wirkt zunehmend verzerrend, was darauf hindeutet, dass es möglicherweise an der Zeit ist, eine Phase einzuleiten es aus.
Was ist Kaufhilfe?
Hilfe beim Kauf ist das 2013 von der Koalitionsregierung eingeführte Flaggschiff-Immobilienprogramm. Es hat zwei Phasen, die beide darauf abzielen, Käufern mit einer Einzahlung von nur 5 % auf die Immobilienleiter zu helfen. Das erste, ein staatliches Darlehensprogramm für Käufer von neu gebauten Immobilien im Wert von bis zu 600.000 GBP, wurde im April 2013 eingeführt.
Die zweite Phase, die neue und gebrauchte Häuser umfasst, richtet sich ebenfalls an Personen mit einer Kaution von 5 %, funktioniert jedoch über eine staatliche Garantie, die in die Hypothek integriert ist und einen Teil der Verluste im Falle einer Zwangsvollstreckung abdeckt.
Was war das Ziel von Help to Buy?
Der Finanzcrash von 2008 und der boomende Wohnungsmarkt haben dazu geführt, dass eine riesige Kluft zwischen Immobilienpreisen und Löhnen entstanden ist, und Help to Buy wurde geschaffen, um Menschen mit niedrigeren Einkommen zu helfen, sich ein Eigenheim leisten zu können.
Das durchschnittliche britische Haus kostet jetzt 224.000 £, laut Zahlen des Amtes für nationale Statistik (ONS) . Daher würde ein Käufer eine Anzahlung von 5 % in Höhe von 11.200 £ benötigen, um eine Hypothek abzusichern.
Wie funktioniert Kaufhilfe?
Durch das Programm kann ein Erstkäufer bis zu 20% des Wertes eines neu gebauten Hauses von der Regierung leihen. Sie müssten eine Anzahlung von 5% leisten und dann eine Hypothek aufnehmen, um die restlichen 75% der Kosten der Immobilie zu decken.
Das Staatsdarlehen ist in den ersten fünf Jahren zinslos. Danach wird dem Kreditnehmer eine Gebühr in Höhe von 1,75 % des Kreditwertes in Rechnung gestellt. Diese Gebühr erhöht sich dann jedes Jahr um 1 % über der Inflationsrate. Das Darlehen muss entweder beim Verkauf der Immobilie oder nach Ablauf der Hypothekenlaufzeit zurückgezahlt werden.
Dieser Teil des Programms wurde bis 2021 verlängert. Es gibt auch eine zweite Phase, die begrenzte Garantien für Hypothekengeber bietet, die jedoch abgewickelt wird.
Wie viel können Sie ausleihen?
Theoretisch bis zu £570.000, aber der Daily Telegraph stellt fest, dass Kreditgeber eine strikte Obergrenze für Einkommensmultiplikatoren (ein wahrscheinlicher Höchstwert von fünfmal das Verdienst, einzeln oder gemeinsam) sowie strenge Grenzen in Bezug auf die Höhe des Einkommens anwenden werden, über das Kreditnehmer am Ende des Monats verfügen. Das bedeutet wahrscheinlich, dass die Hypothekenzahlungen 55 % des Nachsteuereinkommens des Kreditnehmers nicht übersteigen dürfen.
Diejenigen, die sich für die Kredite qualifizieren, müssen in den meisten Fällen einen guten Job haben und ein beträchtliches Einkommen erzielen Nationaler Durchschnitt. Und die ihnen angebotenen Hypotheken könnten viel kleiner sein, als sie erwartet oder erhofft hatten, schließt der Telegraph.
Wie funktioniert das London Help to Buy Scheme?
Menschen, die ein Haus kaufen möchten in London 40 % der Kosten – das Doppelte des britischen Limits – von der Regierung leihen können, solange sie eine Anzahlung von 5 % leisten können. Das Darlehen ist wie bisher in den ersten fünf Jahren zinslos.
Dies bedeutet, dass sie nur eine Hypothek in Höhe von 55 % des Immobilienwertes benötigen, was 472.000 £ betragen würde, basierend auf dem durchschnittlichen Londoner Immobilienpreis.
Wer ist von Help to Buy ausgeschlossen?
Help to Buy-Darlehen sind nicht bedürftigkeitsgeprüft, stehen jedoch nicht für Personen zur Verfügung, die Zweitwohnungen kaufen oder Immobilien kaufen möchten. Potenzielle Kreditnehmer müssen Dokumente unterzeichnen, die bestätigen, dass sie Erstkäufer von Eigenheimen sind oder, falls sie bereits ein Eigenheim besitzen, gerade dabei sind, es zu verkaufen.
Welche anderen staatlichen Programme gibt es, um mir beim Hauskauf zu helfen?
Neben der Kaufhilfe gibt es auch die Kaufhilfe Isa. Der Isa steht auch nur Erstkäufern zur Verfügung, die einen steuerfreien Bonus von der Regierung erhalten, um auf die Wohnungsleiter zu kommen.
Sie können bis zu 200 £ pro Monat in eine Isa-Kaufhilfe einsparen. Wenn Sie dann bereit sind, ein Haus zu kaufen, wird die Regierung Ihren Isa um 25% auf einen maximalen Bonus von 3.000 £ aufstocken. Mit Zinssätzen von bis zu 4% ist dies eine großartige Möglichkeit, für eine Einzahlung zu sparen.
Was passiert, wenn Sie Ihre Hypothek nicht bezahlen können?
Wenn Sie ein Eigenkapitaldarlehen aufnehmen und feststellen, dass Sie Ihre Hypothek nicht bezahlen können, müssen Sie die Immobilie wahrscheinlich verkaufen oder die Bank nimmt sie wieder in Besitz und verkauft sie für Sie. Citywire warnt potenzielle Kreditnehmer, dass das 20-prozentige Eigenkapitaldarlehen noch an die Regierung zurückgezahlt werden muss.
Was sind die Vor- und Nachteile?
Hausbesitzer, die durch das Help-to-Buy-Programm auf die Immobilienleiter gekommen sind, sehen sich mit einem Druck auf ihre Finanzen konfrontiert, da die ersten von der Regierung fälligen Gebühren fällig werden.
Da das Programm seinen fünften Geburtstag feiert, beginnen Hauskäufer, die Anfang 2013 die ersten Kredite aufgenommen haben, die Gebühren zurückzuzahlen.
Während die Gefahr einer unmittelbar bevorstehenden Zinserhöhung durch die Bank of England zurückgegangen ist, erwarten die meisten Experten eine Zinserhöhung noch in diesem Jahr, und da viele auch Hypotheken bei kommerziellen Kreditgebern abbezahlen, stehen Familien, die Help-to-Buy-Darlehen halten, vor einer tickenden Zeitbombe , warnt die Resolution Foundation.
Jüngste Untersuchungen der Immobilienagentur Savills ergaben, dass nur ein Anstieg der Zinssätze um 1 % die Kosten für die Bedienung der durchschnittlichen britischen Hypothek um mehr als 900 GBP pro Jahr erhöhen würde.
Seit der Einführung von Help to Buy im Jahr 2013 ist der Umfang der von Kreditnehmern aufgenommenen Kredite stetig gestiegen, so dass spätere Kreditnehmer mit deutlich höheren Rechnungen konfrontiert sind, sagt die Financial Times .
In einem Gespräch mit der Zeitung sagte die Politikanalystin der Resolution Foundation, Lindsay Judge, dass dies für Kreditnehmer einen doppelten Schlag bedeuten könnte.
Es gibt eine Gruppe von Menschen, die exponiert sind, und dies wird möglicherweise einen erheblichen Einfluss auf ihren Lebensstandard haben, fügt sie hinzu.
Lohnt sich Help to Buy also noch?
Nach Angaben des Ministeriums für Wohnungswesen, Gemeinden und Kommunalverwaltung (MHCLG) haben in den letzten fünf Jahren über 300.000 Erstkäufer Help to Buy genutzt, um die Immobilienleiter zu erklimmen – aber in einem Niedrigpreismarkt ist es das? noch ein attraktives Angebot? fragt welche?
Der Hauptvorteil des Programms besteht darin, dass Käufer auf bessere Hypothekenzinsen zugreifen können, als wenn sie eine Hypothek von 95 % beantragen würden.
Diese Geschäfte mögen attraktiv sein, aber es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass die Regierung einen Anteil von 20 % an Ihrer Immobilie hält, bis Sie Ihr Eigenkapitaldarlehen abbezahlt haben, sagt What?.
Dies bedeutet, dass die Regierung die Früchte erntet, wenn Ihr Eigentum an Wert gewinnt, und da die Zinssätze für Eigenkapitaldarlehen an den RPI gekoppelt sind, sind Sie auch mit einem variablen Zinssatz und somit Zinserhöhungen ausgeliefert.
Zweitens ist Kaufhilfe nur für Neubauten verfügbar, die teurer sein können als der Kauf eines älteren Hauses. Daten aus dem Grundbuch zeigen, dass der durchschnittliche Erstkäufer in England im Jahr 2017 204.494 GBP ausgegeben hat, verglichen mit 250.000 GBP für diejenigen, die Help to Buy nutzen – was darauf hindeutet, dass Käufer im Rahmen des Programms tendenziell mehr ausgeben.
Drittens kann die Umschuldung eines mit Help to Buy gekauften Eigenheims schwierig sein, da einige gewerbliche Kreditgeber bei der Bewertung der Immobilie das Eigenkapital der Regierung berücksichtigen.
